ตั้งราคาบ้านแพงเกินจริงเกิดอะไรขึ้น? เหตุผลที่บ้านขายไม่ออก แม้ทำเลดี

หลายคนเชื่อว่า

"ตั้งราคาเผื่อต่อรองไว้ก่อน"

หรือ

"ถ้าตั้งต่ำไปจะขาดทุน"

แต่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์จริง การตั้งราคาสูงเกินกว่าตลาดไม่ได้ช่วยให้ขายได้ราคาดีขึ้นเสมอไป

ในหลายกรณี กลับทำให้บ้านขายยาก ขายช้า และสุดท้ายอาจต้องขายต่ำกว่าราคาที่ควรจะเป็น

ตั้งราคาบ้านแพงเกินจริง คืออะไร?

การตั้งราคาสูงกว่าราคาตลาดของทรัพย์ที่มีลักษณะใกล้เคียงกันอย่างมีนัยสำคัญ

ตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยวในพื้นที่เดียวกัน ขนาดและสภาพใกล้เคียงกัน ขายอยู่ที่ 7.5–8 ล้านบาท

แต่เจ้าของตั้งขายที่ 9.5 ล้านบาท ในกรณีนี้ ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะมองว่าราคาสูงเกินไปตั้งแต่แรก

ผลเสียของการตั้งราคาบ้านแพงเกินจริง

1. ผู้ซื้อไม่คลิกเข้าชมประกาศ

ปัจจุบันผู้ซื้อเปรียบเทียบราคาจากหลายเว็บไซต์ได้ภายในไม่กี่นาที หากบ้านของคุณมีราคาสูงกว่าทรัพย์ใกล้เคียงอย่างชัดเจน ผู้ซื้อจำนวนมากจะเลื่อนผ่านทันที แม้ว่าบ้านจะสวยหรืออยู่ในทำเลดี ก็อาจไม่ได้รับโอกาสให้คนเข้ามาดูเลย

2. ยอดเข้าชมลดลง

เมื่อประกาศได้รับความสนใจน้อย แพลตฟอร์มต่าง ๆ เช่น Google หรือเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ มักลดการแสดงผลลง ผลคือจำนวนผู้เข้าชมลดลงเรื่อย ๆ

3. บ้านติดตลาดนานเกินไป

บ้านที่อยู่ในตลาดนานหลายเดือนมักถูกตั้งคำถามจากผู้ซื้อ

เช่น

• บ้านมีปัญหาหรือไม่

• ราคาแพงเกินไปหรือไม่

• เจ้าของพร้อมขายจริงหรือไม่

ยิ่งประกาศอยู่นาน ความน่าสนใจยิ่งลดลง

4. สุดท้ายอาจขายได้ต่ำกว่าที่ควร

นี่คือสิ่งที่เกิดขึ้นบ่อยที่สุด เจ้าของเริ่มจากตั้งราคาสูง จากนั้นทยอยลดราคา

หลายครั้งติดต่อกัน จนผู้ซื้อมองว่าทรัพย์มีปัญหา หรือรอให้ลดลงอีก

สุดท้ายอาจปิดการขายได้ต่ำกว่าราคาที่ควรขายได้ตั้งแต่แรก

ทำไมเจ้าของบ้านจึงมักตั้งราคาแพงเกินจริง?

สาเหตุที่พบได้บ่อย ได้แก่

• อ้างอิงราคาประกาศ ไม่ใช่ราคาที่ขายได้จริง

• รวมมูลค่าความผูกพันทางใจเข้าไปในราคา

• ต้องการเผื่อต่อรองมากเกินไป

• ไม่มีข้อมูลตลาดล่าสุด

• เปรียบเทียบบ้านกับทรัพย์คนละประเภท

  
  

ตั้งราคาบ้านอย่างไรให้ขายได้เร็วและได้ราคาดี

ศึกษาราคาตลาดจริง

ควรดูทั้งราคาประกาศและราคาที่มีโอกาสปิดการขายได้จริง

ไม่ใช่อ้างอิงเฉพาะประกาศที่ตั้งไว้สูง

เปรียบเทียบทรัพย์ใกล้เคียง

ควรเปรียบเทียบจาก

• ทำเลเดียวกัน

• ขนาดใกล้เคียงกัน

• อายุบ้านใกล้เคียงกัน

• สภาพบ้านใกล้เคียงกัน

  
  

เปิดตัวด้วยราคาที่เหมาะสม

ช่วง 30 วันแรกของการประกาศเป็นช่วงที่ได้รับความสนใจสูงที่สุด

การตั้งราคาถูกต้องตั้งแต่แรก ช่วยเพิ่มโอกาสขายได้มากกว่าการเริ่มต้นด้วยราคาสูงแล้วค่อยลดภายหลัง

ใช้ข้อมูลมากกว่าความรู้สึก

ราคาที่ตลาดยอมรับ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับต้นทุนก่อสร้างหรือความชอบส่วนตัวของเจ้าของ

แต่ขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ซื้อในช่วงเวลานั้น

คำถามที่พบบ่อย

บ้านขายไม่ออกเพราะตั้งราคาแพงเกินจริงหรือไม่?

หากมีคนเห็นประกาศจำนวนมาก แต่ไม่มีการนัดชม หรือมีคนชมแล้วไม่ยื่นข้อเสนอ ราคาเป็นหนึ่งในสาเหตุที่ควรตรวจสอบก่อน

ควรเผื่อต่อรองกี่เปอร์เซ็นต์?

ไม่มีตัวเลขตายตัว แต่การตั้งราคาสูงเกินกว่าตลาดมากเกินไป มักทำให้เสียโอกาสตั้งแต่ต้น

บ้านประกาศมานาน 6 เดือนควรทำอย่างไร?

ควรวิเคราะห์ใหม่ทั้งเรื่องราคา การนำเสนอภาพถ่าย กลุ่มเป้าหมาย และสภาพการแข่งขันในตลาดปัจจุบัน

บ้านทำเลดี จำเป็นต้องตั้งราคาตามตลาดหรือไม่?

จำเป็น เพราะผู้ซื้อเปรียบเทียบกับตัวเลือกอื่นในทำเลเดียวกันเสมอ

สรุป

การตั้งราคาบ้านแพงเกินจริงไม่ได้ทำให้ขายได้ราคาสูงขึ้นเสมอไป

ในหลายกรณีกลับทำให้บ้านขายช้าลง เสียโอกาสในการเข้าถึงผู้ซื้อ และอาจจบลงด้วยการขายต่ำกว่าราคาที่ควรได้รับ

หากคุณกำลังวางแผนขายบ้าน คอนโด หรือที่ดินในกรุงเทพฯ บางนา สุขุมวิท ศรีนครินทร์ หรือสมุทรปราการ การประเมินราคาจากข้อมูลตลาดจริงเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญที่สุดก่อนนำทรัพย์ออกสู่ตลาด